专家分析08年房地产走势：调控效果将更为显著

　　嘉宾：北京大学房地产研究中心主任冯科

　　长江证券研究员 苏雪晶

　　2008年的房价会是何种走势?调控政策将在多大程度上发挥效果?被称为房地产业调控政策“最后一只靴子”的物业税，能聚集多大的势能?本报特邀北京大学房地产研究中心主任冯科和长江证券研究员苏雪晶，请他们谈谈对2008年房价、调控效果和物业税的看法。

　　部分地区房价适度回落

　　主持人：怎样看今年房价，明年的走势又如何?

　　冯科：各个地方的市场不一样。局部市场的房地产销售价格出现回落，但不一定是拐点。广州、深圳等南方地区的房地产比较市场化，整个区域的人都相对理性，所以房价的上升滞后于上海和北京。广州、深圳房价在2007年上半年涨幅很大，大概是50%到100%。这里面可能有外部的力量，如香港和外资的力量在炒作，我相信本地的购买力是非常有限的。房价在短期内快速上涨必然会有一个相应的回落，这是正常的。房地产也是商品，没有永远涨价的时候。但是从结构来看，趋势不太好判断，在银行信贷收紧和改善需求的产品供给减少之后，房价很可能出现反弹。

　　苏雪晶：预计在四季度后，一线房价将回归理性状态。由于上海和北京的实际供给仍旧偏紧，以及地价和房价的关系，我不认为两个城市地产价格会出现大幅下跌，深圳地区前三季上涨速度偏快，价格可能会出现一定调整，但幅度和时间还有待观察。

　　支持房地产价格上涨的很多因素是长期存在的，我们对房地产市场趋势长期乐观，影响房价中期走势最为关键的是政策调控因素。

　　调控效果会继续显现

　　主持人：如何看待宏观调控的效果?

　　冯科：从目前的调控情况来看，对房地产业影响最大的调控措施是信贷紧缩，其次是提高准备金率，最后是加息。从目前的情况看，房地产信贷包括个人房贷已经占了很多银行信贷总额的50%以上，有些银行甚至达到了80%。如果房地产市场进入拐点，意味着房价进入下降通道，这会给银行带来大量不良资产。未来调控政策除了控制信贷规模以外，还应该利用金融创新拓宽房地产企业的融资渠道。如果说次贷危机暴露了美国金融创新“过犹不及”的话，我国在金融创新方面还处于“过于不足”阶段。

　　苏雪晶：地产行业对宏观经济影响是非常显著的，任何国家对地产行业的调控都是相当谨慎的。我认为，政府调控的目的不是想打压房价而仅仅是控制增速，抑制投资过热。

　　2007年开始的调控政策，整体趋势是针对性加强，操作性加强。政府从2003年开始对房地产行业出台调控政策，曾经尝试过调控供给和需求，直至今年开始采取多方面相互配合的调控手段，这样的发展态势，必然导致未来调控效果越来越突出。我们分析，将来有关房地产宏观调控的重点不是出台新的措施，而是如何把已有政策落到实处。

　　物业税推出尚无时间表

　　主持人：物业税预期何时开征，将对市场有何影响?

　　冯科：物业税所要解决的问题不是简单的房价问题，它还涉及到中央和地方政府关系，主要体现在财政土地出让金上，地方政府把70年的土地出让金收取以后，透支了几十任市长的财政权，未来城市和政府的运营会非常困难。所以物业税改革的重点是中央和地方的财政关系，而不是简单的市场调节。物业税不可能明年就一定会开征，也不太可能先收商业物业，既然要收就要全收。

　　苏雪晶：我认为物业税政策短期内不会大范围出台。从其他国家物业税的开征情况看，物业税推出肯定会对地产市场产生深刻影响。但房价是由多种因素造成的，物业税不一定是解决高房价的灵丹妙药。