中国房地产如何做好有效策划？

由于中国房地产发展历史短，一些开发商在黑暗中摸索，对策划更是知之不多。所以，在房地产系统策划方面凭感情用事，凭主观臆断用事，最终造成开发商“各领风骚三五年”“军阀混战乱征地”的局面。在推销楼盘时，更是了习惯于只选择一种媒体，采取狂轰乱炸的广告投放方式,结果“高射炮打出蚊子”，浪费了大量广告费。表面看起来，他们有实力，有气魄，殊不知，他们花的不是自己的钱，花的是业主的钱，消费者的钱，“羊毛出在羊身上嘛”    

在策划业日趋发达的今天，在房地产逐步走向规范化的今天，我们相信，会有越来越多的消费者自发行动，对不懂策划，乱投广告的楼盘，拒绝买单！
那么，怎么做好媒体最佳组合呢？
一、了解媒体的种类及特征
1、广播
长处：制作容易，传播迅速，覆盖面广，先声夺人，实惠方便。
短处：稍纵即逝，只听其声，不见其影，不辨其形，不便重复接受。
2、报纸
长处：反复传看（一般为1：5）， 读者广泛且稳定，成本低。
短处：印刷传递限时，容量受限。注目率低，形象效果差
3、杂志
长处：图文并茂，针对性强，信息生命力强，保存周期长。
短处：实效性差，影响面窄。
4、电视
长处：传播范围广，图文动感，时效性强，视听综合效果具备。
短处：制作成本高，传播一次性，针对性不强，诉求对象不准确。
5、户外广告（路牌、霓虹灯、招贴画）
长处：视觉冲击力强，市场选择性良好，形式灵活，个人成本费低。
短处：文字简短，信息内容受限制，受众受地域限制，不身入其境就不会接受广告。
6、互联网广告
长处：不受时间、空间限制，容量大，信息广，成本低。
短处：针对性不强（专业网站除外）目标分散。
7、其它广告
如公交广告，影院广告，气模广告，电子显示屏广告，直邮广告，票据广告等等，都有各自长处和短处。
8、广告的主要表现方式方法
（1）传播方式：A、口碑传播；B、组织传播；C、大众传播；
（2）表现方法：
A、告知广告
B、提示广告
C、说明广告
综上所述，各类媒体各有千秋，传播效果各有长处，它们谁都不能互相取代。只有按科学的办法实行最佳组合，才能收到布局合理，花钱少，见效快的广告宣传效果。
二、实行媒体最佳组合选择媒体的原则和办法
（一）、原则：
1、实行媒体最佳组合，首先要确定媒体，媒体确定按如下几大原则：A传播速度快；B、覆盖面广；C、收视（听）率高；D、连续性；E、色彩形象好；F、便于记忆；G、信誉高；H价格适宜。
2、掌握受众对媒体的接受规律，针对不同的诉求点对症下药，从而恰当地选择媒体，请看下表：
受众对主要媒体的接受度对比
媒体种类受众接受类别 电视 广播 杂志 日报 户外 互联网 
    迅速接收          A    A    A   A    A    A 

潜移默化          A    B    A   A    A    B
    引起冲动          A    B    A   A    A    B
    共同参与          A    A    B   C    C    A
    集中目标          A    A    B   A    A    B
    转移方向          A    B    B   A    A    A
    季节弹性          A    A    A   A    A    D

备注A表示很好B表示一般C表示可以D表示很差

3、按目标受众适应性原则。
如在某城市推广楼盘，该城市发行的一张省报和一张都市报，发行量差不多，广告价格也相当。而广大市民订阅，零售的是都市报，而不是省报，毫无疑问应选择都市报。反之，如在全省范围内推广楼盘，就理所当然选择省报。
（二）、媒体最佳组合的几种办法
1、 按照行政区划组合
根据媒体覆盖面选择媒体，进行组合。如楼盘主销北京及周边城市市场，就
考虑不仅选择北京市内有关媒体，还应考虑石家庄、天津市媒体，因为这两个地方有的媒体既能影响京城，且广告价格低。
2、按目标传播对象组合
产品诉求点，选择目标对象，再根据媒体传播的方法，传播的时间，传播的区域和传播的主要对象，进行媒体最佳组合。
3、差别广告组合
楼盘虽然大同小异，多么接近，但他们在品质、功能、价格、针对性及售后服务等方面是有差别的。
同样，在一个都市里，发行量一样，编排、印刷等差不多的媒体，但他们在内容特色、栏目设置、宣传侧重、受众群体等方面是有差别的。
因此，根据自身楼盘特点，研究媒体传播对象及特点，利用几种有差别的媒体进行组合，就能达到最佳广告效果。
4、变相广告组合
不直接在媒体上发布广告，而是采用公关活动，文艺演唱，社会公益活动，体育活动，大奖比赛，名人报告会，新闻报道，主题漫画，新闻发布会，客商联谊会，慈善捐助活动，赠送纪念品等系列连环组合，既能排除人们对广告泛滥加以排斥的心理，又能达到意想不到的广告宣传效果。
5、按同类媒体组合
媒体最佳组合不一定要几大媒体都利用才算最佳，针对目标受众，可以选择一个地区，一个城市的同类媒体进行组合，组合方式有杂志组合、报纸组合、电视组合、广播组合、户外广告组合，互联网组合，其它组合。
例如：计划一年时间在西南地区将新开发的小户型楼盘销完,可以其它任何媒体都不采用，专门利用青年喜爱的专业报纸或杂志，集中一段时间进行组合。
又如：在广州地区用一个月搞大规模的楼盘消费者调查活动，就可只采用日报、晚报进行组合，便于受众填表、反馈。
6、按媒体千人成本进行组合
此种方法主要利用较少的钱，刊登较多的广告，节省成本。
例如：某市有三种同样规格的大报，其中有两种日报日发行50万份，每版价格16万元，每份成本为0．32元，千人成本为320元；而另一分报纸日发行20万份，每版价格5．2万元，每份成本为0．26元，千人成本为260元。
其它还有两种电视、杂志也同上。这样，当然选择发行时收视率虽低，但针对性强，千人成本低的媒体进行组合，反复宣传，效果极佳。
7、按目标受众群体组合
如在证券交体所传递高档社区广告，使房地产开发商有的放矢，收效甚大。
8、特殊媒体组合
所谓特殊媒体是指特别的宣传内容、特定的发行渠道、特殊的目标受众。
    在楼盘针对特定销售群体时，采用不同的特殊媒体进行最佳组合，能收到事半功倍的效果。例如：中高档楼盘针对海外侨胞、留学生、外国公司职员时，就应该组合人民日报海外版、中国日报、中央电视台国际频道、凤凰卫视以及搜狐、新浪网等。