事业单位缴纳营业税应注意的几个方面

       营业税是对提供交通运输、建筑等劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种税。

　　一、营业税纳税人和扣缴义务人
　　按照规定，营业税的纳税义务人（以下简称纳税人）是在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。
　　显然，凡是在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的事业单位，都是营业税的纳税人。具体来说，凡是在我国境内提供属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业征税范围的劳务和转让无形资产及销售不动产的事业单位，都是营业税的纳税人。

　　按照规定：
　　1.委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为营业税扣缴义务人。
　　2.建筑安装业务实行分包、转包的，以总承包人为营业税扣缴义务人。
　　3.境外单位或个人在我国境内未设有经营机构而在境内发生应税行为的，以代理者为营业税的扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为营业税扣缴义务人。
　　4.单位进行演出由他人售票的，其应纳税额以售票者为扣缴义务人。
　　5.演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。
　　6.个人转让土地使用权外的其他无形资产，其应纳税款以受让人为扣缴义务人。

　　二、营业税的征税对象
　　按照规定，营业税的征税对象是纳税人在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。
　　其中所称的“应税劳务”，是指属于交通运输、建筑、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业等税目征收范围内的劳务。按照规定，加工和修理、修配劳务，不属于营业税的应税劳务（以下简称非应税劳务），应征收增值税，不征收营业税。
　　其中所称“无形资产”是指土地使用权、商标权、专有技术权、著作权等。
　　其中所称“不动产”是不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物及其土地附着物。
　　其中所说的“提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产”，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或有偿转让不动产所有权的行为，即以从受让方取得货币、货物或其他经济利益为条件提供应税劳务、转让无形资产或转让不动产所有权的行为，但单位聘用的员工为本单位提供应税劳务，不包括在内。
　　单位自己新建（以下简称自建）建筑物后销售的，其自建行为视同提供应税劳务。
　　转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
　　其中所称“在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产”。
　　是指：所提供的劳务发生在境内，在境内载运旅客或货物出境，在境内组织旅客出境旅游，所转让的无形资产在境内使用，所销售的不动产在境内、境内保险机构提供的除出口货物险、出口信用险外的保险劳务以及境外保险机构以境内的物品为标的提供的保险劳务等。

　　三、营业税的税目和征税范围
　　营业税共有九个税目，即：交通运输业、建筑业、文化体育业、金融保险业、邮电通信业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产等。各税目的具体征税范围如下：

　　（一）交通运输业
　　交通运输业，是指使用运输工具或人力、畜力将货物或旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。
　　本税目的征收范围包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管理运输、装卸搬运。
　　凡与运营业务有关的各项劳务活动，包括通用航空业务，航空地面服务，打捞，理货，港务局提供的引航、系解缆、停泊、移泊等劳务及引水员交通费、过闸费、货物港务费，国家税务总局规定的其他劳务，均属本税目的征税范围。
　　1.陆路运输
　　陆路运输，是指通过陆路（地上或地下）运送货物或旅客的运输业务，包括铁路运输、公路运输、缆车运输、索道运输及其他陆路运输。
　　2.水路运输
　　水路运输，是指通过江、河、湖、川等天然、人工水道或海洋航道运送货物或旅客的运输业务。
　　打捞，比照水路运输征税。
　　3.航空运输
　　航空运输，是指通过空中航线运送货物或旅客的运输业务。
　　通用航空业务、航空地面服务业务，比照航空运输征税。通用航空业务，是指为专业工作提供飞行服务的业务，如航空摄影、航空测量、航空勘探、航空护林、航空吊挂、飞播、航空降雨等。
　　航空地面服务业务，是指航空公司、飞机场、民航管理局、航站向在我国境内航行或在我国境内机场停留的境内外飞机或其他飞行器提供的导航等劳务性地面服务的业务。
　　4.管道运输
　　管道运输，是指通过管道设施输送气体、液体、固体物资的运输业务。
　　5.装卸搬运
　　装卸搬运，是指使用装卸搬运工具或人力、畜力将货物在运输工具之间、装卸现场之间或运输工具与装卸现场之间进行装卸和搬运的业务。
　　搬家公司的搬家业务收入按“交通运输业”税目中的“装卸搬运”征收营业税。

　　（二）建筑业
　　建筑业，是指建筑安装工程作业。
　　本税目的征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。
　　1.建筑
　　建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。
　　2.安装
　　安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。
　　3.修缮
　　修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
　　4.装饰
　　装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
　　5.其他工程作业
　　其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。
　　按规定，有线电视安装费也按“建筑业”税目征收营业税。

　　（三）金融保险业
　　金融保险业，是指经营金融、保险的业务。
　　本税目的征收范围包括：金融、保险。
　　1.金融
　　金融，是指经营货币资金融通活动的业务，包括贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业和其他金融业务。
　　（1）贷款，是指将资金有偿贷与他人使用（包括以贴现、押汇方式）的业务。以货币资金投资但收取固定利润或保底利润的行为，也属于这里所称的贷款业务。按照资金来源不同，贷款分为外汇转贷业务和一般贷款业务两种。
　　1）外汇转贷业务，是指金融企业直接向境外借入外汇资金，然后再贷给国内企业或其他单位、个人。各银行总行向境外机构借入外汇资金后，通过下属分支机构贷给境内单位和个人使用的，也属于外汇转贷业务。
　　2）一般贷款业务，指除外汇转贷以外的各种贷款。
　　人民银行对金融机构的贷款业务，不征税。
　　（2）融资租赁，也称金融租赁，是指经中国人民银行或对外贸易经济合作部批准可以从事融资租赁的单位，开发的具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。
　　即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购人设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购人设备，以拥有设备的所有权。按照规定，经批准经营融资租赁业务的企业，无论出租人是否将设备残值销售给承租人，均按本税目征税。其他单位从事融资租赁业务，按服务业中的租赁业征税。
　　（3）金融商品转让，是指转让外汇、有价证券或非货物期货的所有权行为。具体包括1）股票转让；
　　2）债券转让；
　　3）外汇转让；
　　4）其他金融商品转让。
　　非货物期货，是指商品期货、贵金属期货以外的期货，如外汇期货等。
　　（4）金融经纪业和其他金融业务（金融界一般称为中间业务）。

　　金融经纪业是指受托代他人经营金融活动的业务，如委托业务、代理业务、咨询业务等。
　　其他金融业务，是指上列业务以外的各项金融业务，如银行结算、票据贴现等。
　　存款或购入金融商品行为，不征收营业税。
　　2.保险
　　保险，是指将通过契约形式集中起来的资金，用以补偿被保险人的经济利益的业务。
　　中国人民保险公司开办的出口信用保险业务，不征收营业税。

　　（四）邮电通信业
　　邮电通信业，是指专门办理信息传递的业务。本税目的征收范围包括：邮政、电信。
　　1.邮政
　　邮政，是指传递实物信息的业务，包括传递函件或包件、邮汇、报刊发行、邮务物品销售、邮政储蓄及其他邮政业务。
　　（1）传递函件或包件，是指传递函件或包件的业务以及与传递函件或包件相关的业务。
　　传递函件，是指收寄信函、明信片、印刷品的业务。
　　传递包件，是指收寄包裹的业务。
　　传递函件或包件相关的业务，是指出租信箱、对进口函件或包件进行处理、保管逾期包裹、附带货载及其他与传递函件或包件相关的业务。
　　（2）邮汇，是指为汇款人传递汇款凭证并兑取的业务。
　　（3）报刊发行，是指邮政部门代出版单位收订、投递和销售各种报纸、杂志的业务。
　　（4）邮务物品销售，是指邮政部门在提供邮政劳务的同时附带销售与邮政业务相关的各种物品（如信封、信纸、汇款单、邮件包装用品等）的业务。
　　（5）邮政储蓄，是指邮电部门办理储蓄的业务。
　　（6）其他邮政业务，是指上列业务以外的各项邮政业务。
　　邮政部门销售集邮商品，征收营业税。
　　2.电信
　　电信，是指用各种电传设备传输电信号来传递信息的业务，包括电报、电传、电话机安装、电信物品销售及其他电信业务。
　　（1）电报，是指用电信号传递文字的通信业务及相关的业务，包括传递电报、出租电报电路设备、代维修电报电路设备以及电报分送、译报、查阅去报报底或来报回单、抄录去报报底等。
　　（2）电传（即传真），是指通过电传设备传递原件的通信业务，包括传递资料、图表、相片、真迹等。
　　（3）电话，是指用电传设备传递语言的业务及相关的业务，包括有线电话、无线电话、寻呼电话、出租电话电路设备、代维修或出租广播电路、电视信道等业务。
　　（4）电话机安装，是指为用户安装或移动电话机的业务。
　　（5）电信物品销售，是指在提供电信劳务的同时附带销售专用和通用电信物品（如电报纸、电话号码簿、电报签收簿、电信器材、无线寻呼机、电话等）的业务。
　　（6）其他电信业务，是指上列业务以外的电信业务。

　　（五）文化体育业
　　文化体育业，是指经营文化、体育活动的业务。
　　本税目的征收范围包括：文化业、体育业。
　　1.文化业，是指经营文化活动的业务，包括表演、播映、其他文化业。
　　经营游览场所的业务，比照文化业征税。
　　（1）表演，是指进行戏剧、歌舞、时装、健美、杂技、民间艺术、武术、体育等表演活动的业务。
　　（2）播映，是指通过电台、电视台、音响系统、闭路电视、卫星通信等无线或有线装置传播作品以及在电影院、影剧院、录像厅及其他场所放映各种节目的业务。
　广告的播映不按本税目征税。
　 （3）其他文化业，是指经营上列活动以外的文化活动的业务，如各种展览、培训活动，举办文学、艺术、科技讲座、演讲、报告会，图书馆的图书和资料借阅业务等。
　　（4）经营游览场所的业务，是指公园、动（植）物园及其他各种游览场所销售门票的业务。
　　2.体育业
　　体育业，是指举办各种体育比赛和为体育比赛或体育活动提供场所的业务。
　　以租赁方式为文化活动、体育比赛提供场所，不按本税目征税。

　　（六）娱乐业
　　娱乐业，是指为娱乐活动提供场所和服务的业务。
　　本税目征收范围包括：经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球场、游艺场等娱乐场所，以及娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供服务的业务。
　　1.歌厅，是指在乐队的伴奏下顾客进行自娱自乐形式的演唱活动的场所。
　　2.舞厅，是指供顾客进行跳舞活动的场所。
　　3.卡拉OK歌舞厅，是指在音像设备播放的音乐伴奏下，顾客自娱自乐进行歌舞活动的场所。
　　4，音乐茶座，是指为顾客同时提供音乐欣赏和茶水、咖啡、酒及其他饮料消费的场所。
　　5.台球、高尔夫球、保龄球场，是指顾客进行台球、高尔夫球、保龄球活动的场所。
　　6.游艺场，是指举办各种游艺、游乐（如射击、狩猎、跑马、玩游戏机等）活动的场所。
　　上列娱乐场所为顾客进行娱乐活动提供的饮食服务及其他各种服务，均属于本税目征收范围。

　　（七）服务业
　　服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。
　　本税目的征收范围包括：代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业。
　　1.代理业
　　代理业，是指代委托人办理受托事项的业务，包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务。
　　（1）代购代销货物，是指受托购买货物或销售货物，按实购或销售额进行结算并收取手续费的业务。
　　（2）代办进出口，是指受托办理商品或劳务进出口的业务。
　　（3）介绍服务，是指中介人介绍双方商谈交易或其他事项的业务。
　　（4）其他代理服务，是指受托办理上列事项以外的其他事项的业务。
　　金融经纪业、邮政部门的报刊发行业务，不按本税目征税。
　　2.旅店业
　　旅店业，是指提供住宿服务的业务。
　　3.饮食业
　　饮食业，是指通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务。饭馆、餐厅及其他饮食服务场所，为顾客在就餐的同时进行的自娱自乐形式的歌舞活动所提供的服务，按“娱乐业”税目征税。
　　4.旅游业
　　旅游业，是指为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。
　　5.仓储业
　　仓储业，是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
　　6.租赁业
　　租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让给他人使用的业务。
　　转租业务也按本税目征税。
　　7.广告业
　　广告业，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务。
　　8.其他服务业
　　其他服务业，是指上列业务以外的服务业务。如沐浴、理发、洗染、照相、美术、裱画、誊写、打字、镌刻、计算、测试、试验、化验、录音、录像、复印、晒图、设计、制图、测绘、勘探、打包、咨询等。
　　航空勘探、钻井（打井）勘探、爆破勘探，不按本税目征税。

　　（八）转让无形资产的征税范围
　　转让无形资产，是指转让无形资产的所有权或使用权的行为。
　　无形资产，是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产。
　　转让无形资产税目的征收范围包括：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。
　　1.转让土地使用权
　　转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。
　土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
　　土地租赁，不按本税目征税。
　　2.转让商标权
　　转让商标权，是指转让商标的所有权或使用权的行为。
　　3.转让专利权
　　转让专利权，是指转让专利技术的所有权或使用权的行为。
　　4.转让非专利技术
　　转让非专利技术，是指转让非专利技术的所有权或使用权的行为。提供无所有权技术的行为，不按本税目征税。
　　5.转让著作权
　　转让著作权，是指转让著作的所有权或使用权的行为。著作，包括文字著作、图形著作（如画册、影集）、音像著作（如电影母片、录像带母带）。
　　6.转让商誉
　　转让商誉，是指转让商誉的使用权的行为。企业有偿转让单位名称的所有权或者使用权，是企业利用其自身信誉为他人提供服务，属于转让商誉的征税范围。
　　以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。如果企业向对方提供无形资产后，按销售额或者营业额的一定比例提取转让费，或者取得固定收入，不承担风险，则不属于投资入股，而属于转让无形资产，应当征收营业税。

　　（九）销售不动产的征税范围
　　销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
　 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。
　　销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
　　1.销售建筑物或构筑物
　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
　　以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
　　2.销售其他土地附着物
　　销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
　　其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
　　单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
　　不动产租赁，不按本税目征税。

　　（十）应纳营业税的各种特殊问题
　　1.建筑业的特殊征税问题
　　（1）修缮与修理修配的划分
　　按照规定，凡是对建筑物、构筑物（如房屋、铁路等）不动产的大修、中修属于建筑业，应征收营业税；凡是对货物（如汽车、电器等）的修理、修配，属于非应税劳务，应当征收增值税。
　　（2）自建行为
　　事业单位利用自有施工力量建设房屋等建筑物，称为自建行为。
　　按照规定，对于事业单位的自建行为，若自建建筑物建成后出售的，除了按销售不动产征收营业税外，还应当再按“建筑业”征收一道营业税。若自建建筑物自用的，则应当根据具体情况确定是否征收营业税。首先要看施工队是否是属于独立核算单位。
　　如果施工队是事业单位所属独立核算单位，则应当对自建行为按“建筑业”征收营业税。如果施工队是事业单位所属的非独立核算单位，则应当根据施工队是否与本单位结算工程价款。如果工程队不与本单位结算工程价款，则不征收营业税；若工程队与本单位结算工程价款的，不论是否编制工程预（概）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应按规定征收营业税。当然，事业单位所属的施工队承担其他单位和个人的建筑工程业务，则不管施工队是否独立核算，均应就其工程价款按规定征收营业税。
　　2.资金使用费事业
　　单位向其他单位拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用（作为投资除外），属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按“金融业”税目征收营业税。但是事业单位向客户销售商品，因对方延期付款而收取的利息，包括开出带息票据而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售商品的销售额一并征收增值税，而不征收营业税。事业单位将款项存入银行而收取的银行存款利息不征收营业税。
　　3.文化体育业、娱乐业和服务业特殊征税问题
　　（1）按照规定，电台、电视台有偿性的节目收费，应按文化体育业中的“播映”依3％的税率征收营业税。
　　（2）按照规定，对经营游览场所征税，就是对经营游览场所销售门票的业务征税，即按销售门票收入依“文化体育业”税目3％的税率征收营业税，因此，对经营游览场所征税，不包括这些场所从事的其他游艺活动或其他经营活动。
　　（3）按照规定，对电台、电视台、报纸等取得的赞助收入应按“服务业”税目中的“广告业”项目征收营业税。当然，这些单位取得的不以宣传等服务为前提取得的无偿赞助不征税。另外，新闻单位以帮助企业报道为名，向企业收取采访费，实质是新闻单位利用所拥有的媒体，如报纸、杂志、广播、电视等为企业进行宣传，以扩大企业的知名度，新闻单位发生了“服务业”税目中“广告业”项目规定的应税行为，因此对新闻单位帮助企业报道而收取的采访费，应按“服务业”税目中的“广告业”。
　　项目征收营业税。
　　4.转让无形资产营业税特殊问题
　　（1）按照规定，转让单位名称（指有偿转让单位名称的行为）的所有权或使用权，是转让单位利用自身的信誉为他人提供服务，属于转让商誉的征税行为。
　　（2）以无形资产投资入股是指无形资产的所有者，以无形资产为资本，与其他单位合资，成为合资企业的所有者之一，与合作方共担经营风险，并从合资企业的税后利润中分成。这里的关键是无形资产的所有者是否参与利润分配，共同承担投资风险。
　　如果是按销售额或者营业额的一定比例提取转让费，或者取得固定收入，不承担风险，就不属于投资入股，而属于转让无形资产。
　　5.销售不动产营业税特殊问题
　　（1）合作建房的征税问题。对于合作建房（指由一方提供土地使用权，另一方提供建房资金合作建房屋）应当区别不同情况确定营业税的征收问题。
　　若双方是纯粹的以物易物，即以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋的所有权，则转让土地使用权的一方通过出让土地使用权换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税；
　　而提供资金的一方以转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。如果合作建房的一方或者双方将取得的房屋向外销售，则又发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”
　　税目再征收一道营业税。
　　若以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即一方将土地使用权出租给对方若干年，另一方在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给对方。在这种情况下，出租土地使用权的一方通过出租土地使用权换取了房屋的所有权，发生了出租土地使用权的行为，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税；而提供资金的一方以转让房屋的所有权为代价换取了土地的使用权、发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税。如果投资建房的一方将建造的房屋向外销售，则又发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目再征收一道营业税。
　　若一方以土地使用权、另一方以资金合股组成联营企业，合作建房，则也要根据具体情况作不同处理。若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，则提供土地使用权的行为属于以土地使用权投资人股，不征收营业税，只对合营企业销售房屋的收入按“销售不动产”税目征收营业税；若房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则提供土地使用权的一方不能作为以土地使用权投资入股，而应当技“转让无形资产”税目征收营业税，如果一方或双方将分得的房屋出售，则应当按“销售不动产”
　　税目再征收一道营业税；若房屋建成后对提供土地使用权的一方采取按销售收入的一定比例提成，或者提取固定金额的利润的方式参与分配，则对提供土地使用权的一方不能作为以土地使用权投资入股，而应当按“转让无形资产”税目征收营业税，而对合营企业销售房屋取得的销售收入，应当按“销售不动产”税目再征收一道营业税。
　　（2）以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题。企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业——租赁业”税目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。

　　四、减免税优惠
　　按照现行税法规定，营业税的减免税项目包括：
　　（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育、养服务，婚姻介绍，殡葬服务免征营业税。
　　（二）按照[2000]42号文件规定，非营利性的医院、诊所、其他医疗机构提供的医疗服务按照国家规定的价格取得的医疗服务收入，疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构按照国家规定的价格取得的卫生服务收入，免征营业税。这里所说的医疗服务是指对患者进行诊断、治疗和防疫、接生、计划生育方面的服务，以及与这些服务有关的提供药品、医疗用具、病房住宿和伙食的业务。
　　（三）学校及其他教育机构提供的劳务，学生勤工俭学所提供的劳务，免征营业税。
　　这里所说的学校及其他教育机构，是指普通学校以及经地、市级人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员学历的学校。
　　（四）农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险及相关的技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务、免征营业税。其中：农业机耕是指在农业、林业、牧业中使用农业机械进行耕作（包括耕耘、种植、收割、脱粒、植保等）业务；排灌是指对农田进行灌溉或者排涝的业务；病虫害防治是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务；农牧保险是指为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供的保险；相关的技术培训是指与农业机耕、排灌、病虫害防治、植保业务相关以及为使农民获得农牧保险的技术培训业务。家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务的免税范围包括与该项劳务有关的提供药品和医疗用具的业务。
　　（五）纪念馆、博物馆（指经各级文物、文化主管部门批准并实行财政预算管理的博物院）、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，宗教场所（寺庙、宫观、清真寺、教堂）举办文化、宗教活动的门票收入，免征营业税。这里所说的纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动，是指这些单位在自己的场所所举办的属于文化体育业税目征税范围的文化活动，其门票收入是指销售第一道门票收入。这里所说的宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入是指寺庙、宫观、清真寺、教堂举办文化、宗教活动销售门票的收入。
　　（六）按照财税字[]999]273号文件规定，事业单位从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务所取得的收入，免征营业税。这里所说的技术转让是指转让者将其拥有的专利和非专利技术的所有权或者使用权有偿转让他人的行为；技术开发是指开发者接受他人委托。就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究开发的行为；技术咨询是指就特定技术项口提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等；与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务业务是指转让方（或受托方）根据技术转让或开发合同的规定，为帮助受让方（或委托方）掌握所转让（或委托开发）的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务，且这部分技术咨询、服务的价款与技术转让（或开发）的价款是开在一张发票上的。
　　按照规定，上述免征营业税的技术转让、开发的营业额按下列方法确定：
　　（1）以图纸、资料为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额为向对方收取的全部价款和价外费用。
　　（2）以样品、样机、设备等货物为载体提供已有技术或开发成果的，其免税营业额不包括货物的价值。对样品、样机、设备等货物，应当按有关规定征收增值税。
　　转让方（或受托方）应分别反映货物的价值与技术转让、开发的价值，如果货物的价值明显偏低，则由主管税务机关核定计税价格。
　　（3）提供生物技术时附带提供的微生物菌种母本和动、植物新品种，应包括在免征营业税的营业额内，但批量销售的微生物菌种应当征收增值税。
　按照规定，纳税人从事技术转让、技术开发业务申请免征营业税时，须持技术转让、开发的书面合同，到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定，再持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明报当地省级主管税务机关审核。在科技和税务部门审核批准以前，纳税人应当先按有关规定缴纳营业税，等科技部门审核后再从以后应纳的营业税中抵交，如以后一年内未发生应纳营业税的行为，或其应纳税款不足抵顶免税额的，纳税人可以向负责征收的税务机关申请办理退税。
　　（七）学校举办的企业为本校教学、科研提供的应税劳务（不包括旅店业、饮食业、娱乐业），暂免征收营业税。
　　（八）按照财税字[1999]43号文件规定，国务院各部门机关后勤体制改革后，机关服务中心为机关内部提供的后勤保障服务所取得的收入，在2003年年底以前暂免征收营业税和相应的城市维护建设税、教育费附加。机关服务中心为机关以外提供服务取得的收入，应依照国家统一规定纳税。地方省级政府机关后勤体制改革后可比照此规定执行。
　　（九）国税函发[1996]656号文件和国税发[1999]115号文件，为支持地质勘查管理体制改革，地质勘查单位由事业单位转为企业后的三年内（自2000年1月1日起至2002年12月31日止），凡是地质勘查单位承担各级政府安排的地质勘探工作而取得的收入，继续不征收营业税；但是地质勘查单位承担其他各项地质勘探工作取得的收入，包括地质勘查单位分包其他单位承担的政府安排的地质勘探工作取得的收入，应当征收营业税。
　　（十）按照财税字[1997]005号文件规定，除国务院有专门规定者外，凡经中央和省级财政部门批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费、基金，均不征收营业税；否则一律征收营业税。在具体操作时，按照现行规定，对于中央批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费、基金由财政部、国家税务总局分批下发不征收营业税的收费（基金）项目名单；凡经省级批准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业性收费，由省财政厅（局）、地方税务局分批下发不征收营业税的收费项目名单，并报财政部、国家税务总局备案。未纳入名单的一律照章征收营业税。
　　（十一）按照财税[2000]125号文件规定，对于事业单位按政府规定价格向职工出租单位自有住房，暂免征收营业税。